如今小區(qū)里經(jīng)常可見車輛排長龍的情況。  受訪者供圖

日前，湛江人和春天小區(qū)多位業(yè)主向記者反映，小區(qū)地下車庫出口多次出現(xiàn)堵塞，前面的車不能出閘，后面的車排成長龍，車主和物業(yè)管理人員不時發(fā)生爭吵。

對擁堵原因，小區(qū)物業(yè)管理方負(fù)責(zé)人表示：疑有人蓄意開車堵在門口，公司已經(jīng)報警處理。多位小區(qū)業(yè)主則表示，擁堵一般是由于業(yè)主不肯配合交“臨停費”或者登記業(yè)主信息，保安人員拒絕開閘放行所致。

記者采訪獲悉，該小區(qū)2021年8月10日成立業(yè)委會。業(yè)委會于2022年6月11日“開掉”開發(fā)商委托的原物業(yè)公司，引入深圳市深龍鑫物業(yè)管理有限公司湛江分公司（下稱深龍鑫物業(yè)）。在新舊物業(yè)更迭間，開發(fā)商、業(yè)委會、新物業(yè)公司及業(yè)主，圍繞車位權(quán)屬及車位管理問題產(chǎn)生矛盾，并引發(fā)系列連鎖問題，導(dǎo)致業(yè)主苦不堪言。

新物業(yè)因何拆裝停車場道閘？

2024年11月1日，深龍鑫物業(yè)工作人員來到停車場，拆除開發(fā)商安裝的原有道閘，并安裝上新道閘。這樣的舉措并不是第一次。早在2024年10月6日，深龍鑫物業(yè)便對原開發(fā)商的道閘拆裝過一次，后開發(fā)商又重新裝回。

拆裝道閘的背后，則是雙方關(guān)于停車位權(quán)屬及管理權(quán)問題的長期爭議。據(jù)了解，人和春天小區(qū)建成于2013年，共配套有車位約1900個，其中，一期車位一直未通過整體驗收，開發(fā)商也未向業(yè)主銷售。開發(fā)商認(rèn)為：開發(fā)方對未銷售的產(chǎn)權(quán)車位享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，即專屬權(quán)利；對人防車位享有使用、收益權(quán)利。

在業(yè)委會成立后，業(yè)委會以“國內(nèi)存在車位計入公攤則歸全體業(yè)主”的判決案例為由，多次向街道辦、人防辦、住建局等有關(guān)部門主張開發(fā)商需移交全部車位、商鋪管理權(quán)至新物業(yè)公司。但開發(fā)商出示了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及產(chǎn)權(quán)證明，強調(diào)人和春天小區(qū)的“地下車庫未計入公攤面積”，且產(chǎn)權(quán)歸屬明確歸屬開發(fā)商。2024年11月1日后，深龍鑫物業(yè)又提出：要依據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十三條“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理”的規(guī)定，主張全域管理權(quán)，強行接管了停車場道閘，并開始收費。

為此，街道辦及物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會還組織了雙方調(diào)解，雙方各執(zhí)一言，均出示了各類文件，最終未能達(dá)成和解。

“我們已多次介入調(diào)解，有時甚至一天連跑幾次，但一直未能解決。”4月16日，泉莊街道辦城市建設(shè)管理辦有關(guān)負(fù)責(zé)人說，人和春天的糾紛焦點在于小區(qū)人防車位的權(quán)屬問題。業(yè)委會多次到有關(guān)部門提出人防車位歸全體業(yè)主共有，但一直未能提供有效法律依據(jù)，目前也未有部門對此作出定性。他認(rèn)為，在此前提下應(yīng)遵循“誰投資誰收益”的原則。同時，要解決矛盾，不僅需要多部門聯(lián)動介入化解，業(yè)委會也更應(yīng)該發(fā)揮橋梁紐帶作用，推動業(yè)主與新舊物業(yè)、開發(fā)商等多方座談?wù){(diào)解。

“神仙打架”誰遭殃？

“原以為新物業(yè)接管了，我們就能享受更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，沒想到卻是問題多多。”家住3棟的業(yè)主鄭先生。

業(yè)主王先生告訴記者，新物業(yè)接管后，業(yè)主與保安摩擦不斷，造成車輛“排長龍”，導(dǎo)致不少業(yè)主上班上學(xué)遲到。在王先生出示的視頻中，一名業(yè)主因停車管理費問題與保安起摩擦，險些發(fā)生肢體沖突。

對于新物業(yè)的管理，開發(fā)商也倒起了苦水。人和春天開發(fā)商的資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)人表示，在業(yè)委會引入的新物業(yè)強行接管了停車場后，放任部分業(yè)主亂停未售出的車位，甚至破壞原本車位的地鎖，造成了嚴(yán)重?fù)p失，也侵害了原租用車位的業(yè)主權(quán)益。他還表示，不斷有業(yè)主找他們反映現(xiàn)今物業(yè)管理的種種問題，小區(qū)房產(chǎn)價值也因此受損。

針對車位管理出現(xiàn)的種種問題，記者致電深龍鑫物業(yè)。有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，針對租賃了車位的業(yè)主，只需到物業(yè)登記資料，則可正常通車出入。目前因系統(tǒng)數(shù)據(jù)錄入銜接等問題，導(dǎo)致通車較慢，后期將積極改進。同時針對已租賃車位的業(yè)主是否可免收60元管理費問題，他表示會向上級領(lǐng)導(dǎo)反映業(yè)主訴求。

如何才能保障物業(yè)服務(wù)水平？

據(jù)了解，2022年人和春天業(yè)主委員會通過投票方式，要求更換原開發(fā)商委托的物業(yè)公司。但在投票中，持有小區(qū)配套的商鋪業(yè)主和地下車庫的開發(fā)商未參與投票。因此在成功更換了物業(yè)管理公司后，開發(fā)商只能自行負(fù)責(zé)小區(qū)商鋪、地下車庫的管理，新物業(yè)公司則負(fù)責(zé)小區(qū)住宅部分的管理。

但到了2024年，新物業(yè)公司不斷主張“一統(tǒng)管理權(quán)”，要求把車位、商鋪管理權(quán)均歸于自身，并通過更換道閘等方式接管地下車庫。與此同時，業(yè)主對新物業(yè)公司進駐以來，小區(qū)安全管理、園林水體維護、清潔衛(wèi)生等方面服務(wù)水平的下滑也日益不滿。

對此，一些業(yè)主向記者表示：“我們不關(guān)心誰來管小區(qū)，但是物業(yè)服務(wù)水平要保證。當(dāng)初更換物業(yè)公司為的是能有更好的服務(wù)，但現(xiàn)在來看結(jié)果我們很難滿意。”

物業(yè)服務(wù)“小問題”，也是關(guān)乎群眾福祉的“大民生”，也是提高基層治理能力的新課題。破解此類困局，需司法、行政、社會力量形成治理合力。

專家觀點

換物業(yè)程序嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范才能保障各方權(quán)益

廣東大展律師事務(wù)所周劍平律師：

小區(qū)治理是基層治理的重要部分，要解決好業(yè)主的“宜居題”，并非簡單的換物業(yè)就能達(dá)成。小區(qū)在成立業(yè)委會時，住宅業(yè)主和商鋪業(yè)主均屬于業(yè)主身份，依法都享有投票權(quán)，開發(fā)商若持有尚未售出的物業(yè)，也屬于業(yè)主身份，享有相應(yīng)的投票權(quán)。在成立業(yè)委會及更換物業(yè)過程中，只有保證程序嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，充分保障多方權(quán)益，才能避免出現(xiàn)后續(xù)糾紛。

同時，新物業(yè)進駐時與業(yè)主之間簽訂的《小區(qū)物業(yè)管理協(xié)議》須充分體現(xiàn)服務(wù)承諾，并且注意在協(xié)議中需特別設(shè)置退出條款。如新物業(yè)進駐后的管理和服務(wù)行為不符合新簽訂的協(xié)議產(chǎn)生糾紛的，建議首先尋求街道辦、居委會等部門介入共同友好協(xié)商或調(diào)解，協(xié)商調(diào)解不成則需要提交法院訴訟解決，尋求社會公力介入解決問題。

人防車位產(chǎn)權(quán)歸屬有法可依

廣東萬維律師事務(wù)所唐智聰律師：

理清車位產(chǎn)權(quán)歸屬是解決雙方爭議的基礎(chǔ)。關(guān)于人防車位產(chǎn)權(quán)歸屬國家，這點沒有異議，但《人民防空法》規(guī)定，“誰投資、誰收益”，關(guān)于誰收益問題目前存在爭議，主要是收益權(quán)歸開發(fā)商還是歸全體業(yè)主？我認(rèn)為，真正確認(rèn)人防車位的使用權(quán)和收益權(quán)歸屬的主要標(biāo)準(zhǔn)為“人防車位建筑面積是否分?jǐn)偨o全體業(yè)主，而非人防車位的建設(shè)成本是否分?jǐn)偟巾椖靠偨ㄔO(shè)成本中”。

法院案例判決中對“開發(fā)商要行使人防車位收益權(quán)”不予支持的案例，其依據(jù)是開發(fā)商不能舉證“人防地下室的建設(shè)面積沒有分?jǐn)偨o全體業(yè)主”，法院因此不支持其行使人防車位收益權(quán)。結(jié)合上述案例可知，人和春天小區(qū)的人防車位使用權(quán)和收益權(quán)之爭，核心點是具體要看人防車位的工程建筑面積是否分?jǐn)偨o全體業(yè)主？如果沒有分?jǐn)偅瑒t人防車位使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)該歸屬開發(fā)商。

大業(yè)主、物業(yè)公司、業(yè)委會要依法協(xié)作

湛江市資深物業(yè)管理專家、湛江市佳品物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理尚世海：

當(dāng)前人和春天小區(qū)的矛盾不只是開發(fā)商和物業(yè)公司的矛盾，還有大業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾，甚至還存在大業(yè)主和業(yè)委會的矛盾。

開發(fā)商開發(fā)完小區(qū)后，還有部分沒有銷售完畢，這時開發(fā)商已經(jīng)變身為大業(yè)主。大業(yè)主在小區(qū)業(yè)主大會的投票中，根據(jù)業(yè)主大會和業(yè)委會管理有關(guān)規(guī)定，雖然參與表決的人數(shù)只有一票，但參與表決的面積具有一定的權(quán)重。大業(yè)主和物業(yè)公司、業(yè)委會權(quán)益平衡問題，是社區(qū)治理和物權(quán)法律關(guān)系中的核心議題之一。民法典第278條明確了業(yè)主共同決策的規(guī)則，為平衡雙方關(guān)系提供了法律框架。最終目標(biāo)是構(gòu)建“利益共享、風(fēng)險共擔(dān)”的社區(qū)治理模式，避免開發(fā)商與小業(yè)主的零和博弈。但是當(dāng)前我市在物業(yè)管理建設(shè)方面還存在薄弱環(huán)節(jié)，業(yè)委會成立建設(shè)工作滯后，而相關(guān)主管部門對成立后的業(yè)委會運作缺乏指導(dǎo)和監(jiān)督；相關(guān)部門對推進小區(qū)自治工作產(chǎn)生的矛盾，沒有積極開展調(diào)解，甚至一些物業(yè)調(diào)解機構(gòu)形同虛設(shè)。建議相關(guān)職能部門大力加強調(diào)解工作，形成“政府主導(dǎo)、司法支撐、社會參與、科技助力”的多元共治格局。